Au sujet des cessions de terres rurales par les citoyens: Daouda Moussè explique le « droit de préemption de l’Etat »

En matière foncière, que comprendre du droit de préemption de l’Etat sur toute cession de terres rurales par les citoyens ? Pour permettre à ses lecteurs d’être édifiés sur la préoccupation, votre journal Matin Libre s’est rapproché du Fiscaliste et Expert Foncier, Daouda Moussè (Photo). Lire ses explications.

 

Question : Depuis quelques semaines, circule dans les réseaux sociaux un communiqué qui mentionne que désormais,  l’Etat exerce un droit de préemption sur toutes parcelles  situées en zone rurale  avant qu’elles ne soient vendues par son propriétaire. D’abord, que comprendre du droit de préemption exercé par l’Etat sur une parcelle rurale ?

Daouda Moussè : Le droit de préemption est une faculté conférée par la loi à une personne publique ou à une personne morale de droit public d’acquérir de PREFERENCE A TOUTE AUTRE PERSONNE un immeuble, dans le cas d’espèce une parcelle, lorsque le présumé propriétaire ou le propriétaire manifeste sa volonté de vendre cette parcelle. Autrement, l’Etat doit prioritairement se prononcer sur toutes les transactions portant surtout sur les terres rurales (non loties) pour dire le domaine que vous vous apprêtez à vendre m’intéresse ou non, avant qu’il ne soit vendu à autrui. Or, pour que l’Etat soit au courant de la cession, il faut que le vendeur l’informe.

Alors, ce droit de préemption est seulement attribué à l’Etat central ?

R10-Non, en plus de l’Etat central comme le stipule l’article 362, l’exercice du droit de préemption est aussi reconnu à l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier, conformément à l’article 422 du CDF et enfin aux collectivités territoriales,  mais sur des parcelles situées en milieu urbain (art 6 du décret No 2015-009 du 29 janvier 2015 portant droit de préemption)

Vous êtes Consultant Formateur en foncier et en Domanial, fiscaliste en plus. Le droit      de préemption, on me force de vendre mon domaine à l’Etat alors que j’ai mon acheteur ; n’est- ce pas là une forme déguisée d’expropriation ?

Non, pas du tout. La préemption, quand bien même elle s’apparente à une force, n’est pas du tout de l’expropriation. Le fait générateur du droit de préemption est la mise en vente, par soi-même, de l’immeuble. Si vous ne décidez pas de vendre votre domaine, l’Etat ne se présente pas ; alors que pour ce qui concerne l’expropriation, le propriétaire ou le présumé propriétaire est tranquille, il ne manifeste pas le désir de vendre sa propriété,  et l’Etat dit je te l’exproprie.

Et dans la pratique comment cela se passe, vous qui êtes Expert ?

Il faut d’abord signaler que cette prérogative conférée à l’Etat s’exerce dans un contexte légal conformément à l’article 362 du Code Foncier et Domanial. Si cette formalité n’est pas observée, la vente est nulle et de nul effet.

Dans la pratique, lorsque qu’un citoyen veut vendre une parcelle rurale ( non lotie),  ou bien lorsque le citoyen veut tout au moins avoir un titre qui protège  sa parcelle non lotie, les articles 507 et 352 nouveau du Code Foncier énoncent clairement qu’il faut se faire délivrer une Attestation de Détention ( ADC). Cela veut dire quoi ? En principe, celui qui a une parcelle non lotie et qui veut la céder doit se porter à la mairie du lieu de situation de la parcelle pour obtenir l’Attestation de Détention Coutumière. C’est cette Attestation de Détention Coutumière qui fait du vendeur, le réel présumé propriétaire ; parce qu’au Bénin, personne ne peut vendre une parcelle non lotie s’il n’est détenteur d’une ADC (art 507 du CFD) et une parcelle qui a une ADC et qui est  vendue sans que l’Etat n’exerce son droit de préemption est de nul effet (art 362 du CDF)

En résumé, en République du Bénin, un propriétaire de parcelle est celui qui détient un Titre Foncier et un présumé propriétaire est celui-là qui détient l’Attestation de Détention Coutumière ou le Certificat Administratif datant de moins 2013  pour les parcelles non loties.

En réalité les populations vont tous à l’ANDF pour avoir ce droit de préemption ou comment ?

Non, les populations ne vont pas tous à l’ANDF ; L’ANDF a ses démembrements appelés Bureaux Communal du Domaine et du Foncier (BCDF) dans chaque département. Lorsqu’ils se présentent dans ces structures, il y a des fiches appelées FICHE DE DECLARATION D’INTENTION DE VENTE ou FICHE D’AVIS DE PREEMPTION qu’ils remplissent contenant tous les renseignements nécessaires ; c’est cette fiche dont une copie est déchargée au vendeur qu’on appelle PREUVE D’INTENTION DE VENTE  qui sera envoyée à la Direction Générale pour étude, c’est-à-dire voir si l’Etat veut acheter la parcelle ou non.

Il faut combien de temps pour espérer la réponse de l’ETAT sur son oui ou son non ?

Il faut juste deux semaines. Après deux semaines, le silence de l’Etat vaut renonciation  et le vendeur peut conclure ladite transaction avec une autre personne. Seulement l’essentiel pour les communes est de bien vérifier dans chaque dossier de transaction de parcelle non lotie, si la preuve d’intention de vente y figure avant d’autoriser la cession.

Et si l’Etat décide d’acheter la parcelle en question, il faut combien de temps pour rembourser le vendeur ?

C’est de façon instantanée. Il y aura un petit temps pour que votre dossier soit traité. Le décaissement des fonds publics a une particularité. De toutes les façons, le délai de paiement ne doit pas dépasser deux mois au maximum ; à moins qu’une disposition nouvelle en dispose autrement.

Dites- nous, est ce qu’il peut arriver que l’Etat impose son prix d’achat au vendeur ? Si oui, est ce que le vendeur peut refuser ? Dans ce cas qu’est ce qui se passera ?

Tout d’abord, le principe retenu est la NEGOCIATION, c’est-à-dire le CONSENSUS. Donc on ne devrait même pas en arriver là. Mais tous les cas sont prévus : si le vendeur dit je cède mon domaine à 5 millions, l’Etat peut dire non, je l’achète à 3 millions. Oui, le vendeur peut refuser les 3 millions ; nous sommes ainsi en face d’un contentieux. Et dans ce cas, seul le président du tribunal du lieu de situation peut trancher en procédure d’urgence n’excédant pas 1 mois.

Dans les  cas, le juge va se contenter de vérifier si au mieux, l’Etat a respecté le référentiel des prix qui se trouve dans la loi de finances. Si oui, le juge pourrait débouter le vendeur ; si non, le juge pourrait inviter l’Administration à revoir le prix ;

Monsieur Daouda Mousssè, après les expropriations, encore l’Etat qui a droit de préemption sur les parcelles rurales. Est-ce que ça ne fait pas trop finalement ?

 Vous savez, l’Etat béninois n’a pas fait l’option de vendre les terres ; ce sont les citoyens qui le font ; or l’Etat a besoin des terres pour les projets d’envergures ( infrastructures – agricultures- usines etc….) ; s’il ne contrôle pas les terres vendues alors que le Code  Foncier dans son article 5 lui confère déjà la préservation de tout le territoire national, il arrivera qu’il va manquer de terres pour ses projets ou que l’Etat pourrait acheter très cher les mêmes domaines plus tard ; c’est donc une très bonne mesure qu’il convient de saluer.

Parlant justement des transactions foncières sur les parcelles non loties opérées dans nos communes, nous avons l’impression que cette mesure n’est pas souvent observée. Est-ce que ce ne sont pas des situations qui pourraient amener l’Etat un jour à annuler des transactions qui se sont passées il y a 10 ans ; 15 ans ?

Je n’ai pas trop vérifié. C’est vrai, en tant que Président d’ONG qui s’occupe des questions de terre, c’est mon devoir. Toutefois, ce que je peux affirmer sans me tromper, ici, est qu’il manque criard de formations à toutes les communes du Bénin, dans la gestion foncière, la gestion domaniale et la fiscalité foncière. Quand c’est comme ça, l’inobservance des règles ou des dispositions du code foncier ne peut pas manquer. Et c’est cela qui les conduit régulièrement devant les cours et tribunaux.

L’Etat ne peut pas tout faire à leur place. L’ANDF, structure étatique, fait de son mieux. Il y a trop de disfonctionnement dans la gestion foncière dans les communes. Elles doivent aller à la recherche des gens qui sont à la fois Fiscaliste et Expert foncier, pour éviter des désagréments aux citoyens, à la commune, et faire entrer de l’argent grâce à une fiscalité foncière maitrisée.

 Vous êtes bien évidemment le Président de l’ONG SAUVONS LA TERRE. En quoi votre ONG peut être utile aux communes, aux citoyens, et même à l’Etat ?

Nous jouons déjà notre partition à travers les sorties médiatiques sur les télés, les radios, les forums sur les questions foncières en République du Bénin. Nous avons une satisfaction morale, car toutes ses activées sont faites rien qu’avec nos efforts.

En dehors de cela, nous :

-aidons les citoyens dans  le dénouement des conflits foncier en apportant les conseils et appuis

– aidons dans la rédaction des projets de mise en valeur des terres rurales

-aidons à l’obtention du Titre Foncier

Nous donnons également des formations assorties d’attestations sur :

-les transactions foncières et connexes

-les opérations de Lotissements – Remembrements

-les stratégies de mobilisations des recettes fiscales et non fiscales

-les procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique

-le bail à usage d’habitation domestique

Propos recueillis par J.B